§ 24 BAUGB – Allgemeines Vorkaufsrecht

(1)Der Gemeinde steht ein Vorkaufsrecht zu beim Kauf von Grundstücken 1.im Geltungsbereich eines Bebauungsplans, soweit es sich um Flächen handelt, für die nach dem Bebauungsplan eine Nutzung für öffentliche Zwecke oder für Flächen oder Maßnahmen zum Ausgleich im Sinne des § 1a Absatz 3 festgesetzt ist,

2.in einem Umlegungsgebiet,

3.in einem förmlich festgelegten Sanierungsgebiet und städtebaulichen Entwicklungsbereich,

4.im Geltungsbereich einer Satzung zur Sicherung von Durchführungsmaßnahmen des Stadtumbaus und einer Erhaltungssatzung,

5.im Geltungsbereich eines Flächennutzungsplans, soweit es sich um unbebaute Flächen im Außenbereich handelt, für die nach dem Flächennutzungsplan eine Nutzung als Wohnbaufläche oder Wohngebiet dargestellt ist,

6.in Gebieten, die nach den §§ 30, 33 oder 34 Absatz 2 vorwiegend mit Wohngebäuden bebaut werden können, soweit die Grundstücke unbebaut sind, wobei ein Grundstück auch dann als unbebaut gilt, wenn es lediglich mit einer Einfriedung oder zu erkennbar vorläufigen Zwecken bebaut ist,

7.in Gebieten, die zum Zweck des vorbeugenden Hochwasserschutzes von Bebauung freizuhalten sind, insbesondere in Überschwemmungsgebieten, sowie

8.in Gebieten nach den §§ 30, 33 oder 34, wenn a)in diesen ein städtebaulicher Missstand im Sinne des § 136 Absatz 2 Satz 2 in Verbindung mit Absatz 3 vorliegt oder

b)die baulichen Anlagen einen Missstand im Sinne des § 177 Absatz 2 aufweisen

und die Grundstücke dadurch erhebliche nachteilige Auswirkungen auf das soziale oder städtebauliche Umfeld aufweisen, insbesondere durch ihren baulichen Zustand oder ihre der öffentlichen Sicherheit und Ordnung widersprechende Nutzung.

Im Falle der Nummer 1 kann das Vorkaufsrecht bereits nach Beginn der Veröffentlichungsfrist nach § 3 Absatz 2 Satz 1 ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst hat, einen Bebauungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen. Im Falle der Nummer 5 kann das Vorkaufsrecht bereits ausgeübt werden, wenn die Gemeinde einen Beschluss gefasst und ortsüblich bekannt gemacht hat, einen Flächennutzungsplan aufzustellen, zu ändern oder zu ergänzen und wenn nach dem Stand der Planungsarbeiten anzunehmen ist, dass der künftige Flächennutzungsplan eine solche Nutzung darstellen wird.

(2)Das Vorkaufsrecht steht der Gemeinde nicht zu beim Kauf von Rechten nach dem Wohnungseigentumsgesetz und von Erbbaurechten.

(3)Das Vorkaufsrecht darf nur ausgeübt werden, wenn das Wohl der Allgemeinheit dies rechtfertigt. Dem Wohl der Allgemeinheit kann insbesondere die Deckung eines Wohnbedarfs in der Gemeinde dienen. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts hat die Gemeinde den Verwendungszweck des Grundstücks anzugeben.

Quelle: Gesetze im Internet (www.gesetze-im-internet.de), gemeinfrei gem. § 5 UrhG · aktuelle Fassung

Zitierende Gerichtsentscheidungen

BGH, Urt. v. 12.03.2026 – III ZR 182/25ECLI:DE:BGH:2026:120326UIIIZR182.25.0
Beurkundung einer Regelung zum Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag 1. Der Notar verletzt die ihm gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG obliegenden Amtspflichten, wenn er in einem Grundstückskaufvertrag eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht vorschlägt und beurkundet, aus der nicht deutlich wird, ob die dort bestimmten Rechtsfolgen bereits eintreten, wenn der das Vorkaufsrecht ausübenden Gemeinde dieses Recht i.S.v. § 24 Abs. 1 BauGB zusteht, oder ob zusätzlich erforderlich ist, dass die Ausübung des Vorkaufsrechts nicht gemäß § 26 BauGB ausgeschlossen ist. 2. Die Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG des Notars, der eine Regelung zum gemeindlichen Vorkaufsrecht in einem Grundstückskaufvertrag vorschlägt und beurkundet, schützen auch die Interessen der Vertragsparteien an einer rechtssicheren und Verzögerungsschäden vermeidenden Regelung. 3. Zur im Rahmen der haftungsausfüllenden Kausalität bestehenden Darlegungs- und Beweislast dafür, welche Formulierung der ein gemeindliches Vorkaufsrecht betreffenden Regelung in einem Grundstückskaufvertrag die Urkundsbeteiligten gewählt hätten, wenn der beklagte Notar seine Amtspflichten gemäß § 17 Abs. 1 BeurkG gewahrt hätte (Fortführung von Senat, Urteil vom 15. Juni 2023 - III ZR 44/22, BGHZ 237, 165). 4. In einem Notarhaftungsprozess ist der Regressanspruch des Klägers gegen seine vormaligen Prozessbevollmächtigten, der darin begründet ist, dass diese einen - seinerseits gemäß § 839 Abs. 1 Satz 2 BGB subsidiären - Amtshaftungsanspruch gegen einen anderen öffentlich-rechtlichen Rechtsträger nicht offengehalten haben, keine anderweitige Ersatzmöglichkeit i.S.v. § 19 Abs. 1 Satz 2 Halbs. 1 BNotO.
BGH, Beschl. v. 19.02.2026 – V ZB 41/25ECLI:DE:BGH:2026:190226BVZB41.25.0
Der Abschluss eines Kaufvertrags über ein Aneignungsrecht des Landesfiskus aus § 928 Abs. 2 Satz 1 BGB berechtigt die Gemeinde nicht zur Ausübung des Vorkaufsrechts nach §§ 24 f. BauGB. Das Grundbuchamt darf daher eine aufgrund einer Aneignungserklärung beantragte Eigentumseintragung nicht von der Vorlage eines Zeugnisses über die Nichtausübung oder das Nichtbestehen des gemeindlichen Vorkaufsrechts im Sinne des § 28 Abs. 1 Sätze 2 und 3 BauGB abhängig machen.
BVerwG, Urt. v. 17.06.2025 – 4 C 4.24ECLI:DE:BVerwG:2025:170625U4C4.24.0
BVerwG, Urt. v. 17.06.2025 – 4 C 3.24ECLI:DE:BVerwG:2025:170625U4C3.24.0
1. Ein Kaufvertrag mit einem Dritten im Sinne von § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 463 BGB liegt dann vor, wenn die Vertragsparteien jeweils selbständige Rechtsträger sind. 2. Bei der Ausübung des Vorkaufsrechts zugunsten eines Dritten gemäß § 27a Abs. 1 Satz 1 Nr. 1 BauGB muss die "bezweckte Verwendung des Grundstücks" bestimmt oder zumindest hinreichend bestimmbar sein.
BVerwG, Urt. v. 09.11.2021 – 4 C 1/20ECLI:DE:BVerwG:2021:091121U4C1.20.0
Der Ausübungsausschlussgrund des § 26 Nr. 4 BauGB greift auch bei Vorkaufsfällen im Gebiet einer Erhaltungssatzung (§ 24 Abs. 1 Satz 1 Nr. 4 i.V.m. § 172 BauGB), wenn das Grundstück entsprechend deren Zielen und Zwecken bebaut ist und genutzt wird. Dabei kommt es maßgeblich auf die tatsächlichen Verhältnisse im Zeitpunkt der letzten Behördenentscheidung über die Ausübung des Vorkaufsrechts an, während mögliche zukünftige Entwicklungen nicht von Bedeutung sind.
BVerwG, Beschl. v. 30.09.2020 – 4 B 45/19ECLI:DE:BVerwG:2020:300920B4B45.19.0
BVerwG, Beschl. v. 28.08.2020 – 4 B 3/20ECLI:DE:BVerwG:2020:280820B4B3.20.0
Die Zwei-Monatsfrist des § 28 Abs. 2 Satz 1 BauGB beginnt erst mit Eintritt des Vorkaufsfalles, also mit Rechtswirksamkeit des Kaufvertrages zu laufen.
Sächsisches OVG, Beschl. v. 14.04.2020 – 1 A 1041/19
1. Die öffentlich-rechtliche Erstreckung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts ist als privat-rechtsgestaltender Verwaltungsakt zu qualifizieren. 2. Anders als bei einem Ausdehnungsverlangen nach § 92 Abs. 3 BauGB ist es für das Vorliegen eines Nachteils i. S. v. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 467 Satz 2 BGB unerheblich, ob das Restgrundstück, das vom Vorkaufsrecht nicht umfasst wird, in angemessenem Umfang baulich genutzt werden kann. § 467 Satz 2 BGB enthält eine eng auszulegende Billigkeitsregelung zugunsten des Verkäufers, die verhindern soll, dass sich infolge der Trennung der Trennung kein adäquater Preis für die verbleibenden Sachen (hier: Grundstücksteile) erzielen lässt.
1. Die öffentlich-rechtliche Erstreckung eines gemeindlichen Vorkaufsrechts ist als privat-rechtsgestaltender Verwaltungsakt zu qualifizieren. 2. Anders als bei einem Ausdehnungsverlangen nach § 92 Abs. 3 BauGB ist es für das Vorliegen eines Nachteils i. S. v. § 28 Abs. 2 Satz 2 BauGB i. V. m. § 467 Satz 2 BGB unerheblich, ob das Restgrundstück, das vom Vorkaufsrecht nicht umfasst wird, in angemessenem Umfang baulich genutzt werden kann. § 467 Satz 2 BGB enthält eine eng auszulegende Billigkeitsregelung zugunsten des Verkäufers, die verhindern soll, dass sich infolge der Trennung der Trennung kein adäquater Preis für die verbleibenden Sachen (hier: Grundstücksteile) erzielen lässt.
Sächsisches OVG, Urt. v. 14.11.2019 – 1 A 1281/17

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