§ 535 – Inhalt und Hauptpflichten des Mietvertrags

Zitierende Gerichtsentscheidungen

• BGH, Urt. v. 19.11.2025 – XII ZR 106/23ECLI:DE:BGH:2025:191125UXIIZR106.23.0

  1.    Wählen die Vertragsparteien aus steuerlichen Gründen eine bestimmte zivilrechtliche Rechtsgestaltung, sind die zu diesem Zweck abgeschlossenen Rechtsgeschäfte in der Regel ernstlich gewollt und keine Scheingeschäfte im Sinne von § 117 BGB, wenn sie nur im Falle ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit die angestrebte steuerrechtliche Anerkennung finden können (im Anschluss an BGH, Urteil vom 2. März 2009 - II ZR 264/07, NZG 2009, 659). 2.    Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt nicht gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB kraft Gesetzes in eine von dem Veräußerer gegenüber einem gemeinnützigen Mieter aus Anlass des Mietvertragsschlusses erteilte Spendenzusage ein. Das gilt auch dann, wenn der Mieter erst durch den Spendenzufluss in die Lage versetzt werden sollte, die vereinbarte Miete aufzubringen (Fortführung der Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15, NZM 2017, 35 und vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11, NZM 2012, 681).

• BGH, Beschl. v. 16.10.2025 – 1 StR 314/24ECLI:DE:BGH:2025:161025B1STR314.24.0
• BGH, Beschl. v. 16.10.2025 – 1 StR 314/24ECLI:DE:BGH:2025:161025B1STR314.24.1
• BGH, Urt. v. 06.08.2025 – VIII ZR 250/23ECLI:DE:BGH:2025:060825UVIIIZR250.23.0

  Zur Haftung eines vermietenden Wohnungseigentümers für Schäden, die der Mieter durch einen Sturz bei Eisglätte unter Verletzung der Räum- und Streupflicht auf einem Weg erlitten hat, der sich auf dem im gemeinschaftlichen Eigentum der Wohnungseigentümer stehenden Grundstück befindet.

• BFH, Urt. v. 22.07.2025 – VIII R 23/23ECLI:DE:BFH:2025:U.220725.VIIIR23.23.0

  1. NV: Ein Mietvertrag ist grundsätzlich kein steuerlich unbeachtliches Scheingeschäft, wenn der Mieter-Ehegatte die Miete von seinem betrieblichen Konto auf ein dem Vermieter-Ehegatten allein zuzurechnendes Mietkonto überweist und zuvor oder anschließend Einlagen von einem Konto mit den gemeinschaftlich erwirtschafteten Einnahmen und Ersparnissen der Ehegatten auf das betriebliche Konto des Mieter-Ehegatten geleistet werden. 2. NV: Die Mittelverwendung des Vermieter-Ehegatten für Einlagen in den Betrieb des Mieter-Ehegatten stellt die fremdübliche Durchführung des Mietverhältnisses für sich betrachtet nicht in Frage.

• BGH, Beschl. v. 15.04.2025 – VIII ZR 300/23ECLI:DE:BGH:2025:150425BVIIIZR300.23.0
• BGH, Urt. v. 02.04.2025 – XII ZR 15/23ECLI:DE:BGH:2025:020425UXIIZR15.23.0

  Zur Berechnung des Schadensersatzanspruchs des Eisenbahnverkehrsunternehmens gegen das Eisenbahninfrastrukturunternehmen wegen Vermögensschäden aufgrund verspäteter Bereitstellung von Zugtrassen für den Schienenpersonennahverkehr.

• BGH, Urt. v. 15.01.2025 – XII ZR 29/24ECLI:DE:BGH:2025:150125UXIIZR29.24.0

  1. Haben die Parteien eines gewerblichen Mietverhältnisses vereinbart, dass der Mieter die Umsatzsteuer auf Miete und Nebenkosten übernimmt, wenn eine solche anfällt, kann der Vermieter die zusätzliche Zahlung des Umsatzsteuerbetrags nur dann vom Mieter verlangen, wenn er selbst tatsächlich umsatzsteuerpflichtig ist (im Anschluss an Senatsurteil vom 30. September 2020 - XII ZR 6/20, NZM 2021, 96). 2. Der Vermieter kann auf die Befreiung von der Umsatzsteuerpflicht nach § 4 Nr. 12 lit. a UStG nur dann verzichten, wenn der Mieter Unternehmer ist und die Mieträume für unternehmerische Zwecke nutzt (im Anschluss an Senatsurteil vom 21. Januar 2009 - XII ZR 79/07, NJW-RR 2009, 593). 3. Legt der zum Vorsteuerabzug berechtigte Vermieter bei der Vermietung von Sondereigentum in einer Wohnungseigentumsanlage der Betriebskostenabrechnung umlagefähige Kostenpositionen zugrunde, die in der vom Verwalter für die Wohnungseigentümergemeinschaft erstellten Jahresabrechnung nach § 28 Abs. 2 Satz 2 WEG enthalten sind, muss er diese nicht von den darin enthaltenen Umsatzsteueranteilen befreien, wenn die Gemeinschaft der Wohnungseigentümer ihrerseits nicht auf die Steuerbefreiung nach § 4 Nr. 13 UStG verzichtet hat.

• BGH, Beschl. v. 18.12.2024 – XII ZR 38/24ECLI:DE:BGH:2024:181224BXIIZR38.24.0
• BFH, Urt. v. 17.10.2024 – III R 33/22ECLI:DE:BFH:2024:U.171024.IIIR33.22.0

  1. Die gewerbesteuerrechtliche Hinzurechnung von Aufwendungen für die zeitlich befristete Überlassung von Rechten nach § 8 Nr. 1 Buchst. f Satz 1 des Gewerbesteuergesetzes (GewStG) setzt subjektive Rechte an unkörperlichen Gütern mit selbständigem Vermögenswert voraus, die eine Nutzungsbefugnis enthalten und an denen eine geschützte Rechtsposition --ein Abwehrrecht-- besteht (Anschluss an die Senatsurteile vom 26.04.2018 - III R 25/16; vom 19.12.2019 - III R 39/17 und vom 29.06.2022 - III R 2/21). Kann eine mit der Mediaplanung beauftragte Spezialagentur aus ihren Verträgen mit den Werbeträgeranbietern keine Ansprüche ableiten, die über die Erfüllung der Verpflichtung zum Sichtbarmachen von Werbung hinausgehen und eine Abwehrbefugnis gegenüber Dritten beinhalten, fehlt es an einer Rechteüberlassung im Sinne des § 8 Nr. 1 Buchst. f Satz 1 GewStG. 2. Für die rechtliche Zuordnung von Verträgen, die Werbung mit digitalen oder analogen Werbeträgern zum Gegenstand haben, zum Vertragstyp Werkvertrag oder Mietvertrag ist entscheidend, ob die Vertragsparteien als Hauptleistungspflicht ein vom Anbieter mit dem Werbeträger zu erzielendes Arbeitsergebnis oder das Zur-Verfügung-Stellen des Werbeträgers zur Nutzung durch den Kunden vereinbart haben. Bei digitaler Werbung steht regelmäßig nicht die Benutzung der digitalen Fläche, sondern eine mit der digitalen Fläche vom Anbieter zu erbringende Werbeleistung im Vordergrund. Übernimmt der Anbieter von analogen Werbeträgern neben der Pflicht zur Anbringung der Werbemittel gewichtige auf den Werbeerfolg bezogene Pflichten, kann dies zur Einordnung des Vertrags als Werkvertrag führen.