§ 563a – Fortsetzung mit überlebenden Mietern

Zitierende Gerichtsentscheidungen

• BGH, Urt. v. 22.06.2022 – VIII ZR 356/20ECLI:DE:BGH:2022:220622UVIIIZR356.20.0

  1. Die vom Land Berlin erlassene "Verordnung im Sinne des § 577a Abs. 2 BGB über den verlängerten Kündigungsschutz bei Umwandlung einer Mietwohnung in eine Eigentumswohnung" (Kündigungsschutzklausel-Verordnung vom 13. August 2013, GVBl. S. 488), welche die Kündigungssperrfrist nach Bildung und Veräußerung von Wohnungseigentum im Sinne des § 577a Abs. 1 BGB für das gesamte Gebiet von Berlin auf zehn Jahre festlegt, ist wirksam. 2. Eine die Kündigungssperrfrist des § 577a Abs. 1, 2 BGB auslösende Veräußerung des Wohnungseigentums an einen Erwerber liegt regelmäßig nicht vor, wenn ein Miteigentumsanteil an einen bisherigen (vermietenden) Miteigentümer übertragen wird (Fortführung des Senatsbeschlusses [Rechtsentscheid] vom 6. Juli 1994 - VIII ARZ 2/94, BGHZ 126, 357, 364). 3. Ist in der Person eines von mehreren Mietern einer Wohnung der Kündigungsschutz aus § 577a Abs. 1, 2 BGB bereits angelegt, war also diesem Mitmieter die Wohnung zum Zeitpunkt der Bildung des Wohnungseigentums schon überlassen, und wird das Mietverhältnis nach dessen Ableben mit dem überlebenden Mitmieter gemäß § 563a Abs. 1 BGB fortgesetzt, tritt dieser (auch) bezüglich des Kündigungsschutzes an die Stelle des Verstorbenen und kann sich - nach der (erstmaligen) Veräußerung des Wohnungseigentums - gegenüber einer Eigenbedarfs- beziehungsweise Verwertungskündigung des Erwerbers auf die - hier zehnjährige - Kündigungssperrfrist aus § 577a Abs. 1, 2 BGB berufen (Fortführung des Senatsurteils vom 9. Juli 2003 - VIII ZR 26/03, NJW 2003, 3265 unter II 2 [zu § 564b Abs. 2 Nr. 2 Satz 2 BGB aF]).

• BGH, Beschl. v. 30.04.2020 – I ZB 61/19ECLI:DE:BGH:2020:300420BIZB61.19.0

  1. Im Verfahren der sofortigen Beschwerde gemäß §§ 567 ff. ZPO ist der vollbesetzte Spruchkörper außer in Fällen, in denen die Zuständigkeit des Einzelrichters zweifelhaft ist, nicht befugt, selbst über die Übertragung eines in die originäre Zuständigkeit des Einzelrichters fallenden Beschwerdeverfahrens zu entscheiden (im Anschluss an BGH, Beschluss vom 16. September 2003 - X ARZ 175/03, BGHZ 156, 147, 152 [juris Rn. 15]). 2. Bei einer Räumungsvollstreckung müssen die Gläubiger eine Rechtsnachfolgeklausel gemäß § 750 Abs. 2, § 727 ZPO nur dann erwirken, wenn sich aus den Gesamtumständen klar und eindeutig ergibt, dass die Rechtsnachfolger des Schuldners tatsächlichen (Mit-)Besitz an den Räumen haben. 3. Die Bestimmung des § 563a Abs. 1 BGB setzt voraus, dass zum Zeitpunkt des Todes eines Mieters ein gemeinsames Mietverhältnis im Sinne des § 563 BGB bestanden hat. 4. "Besitz" im Sinne des § 885 ZPO meint den Besitz in Form des "Gewahrsams" gemäß § 886 ZPO, der seinerseits dem unmittelbaren Besitz nach § 854 Abs. 1 BGB entspricht. 5. Der nicht tatsächlich ausgeübte, das heißt fiktive Erbenbesitz nach § 857 BGB begründet - jedenfalls soweit und solange Gewahrsam eines Dritten besteht - keinen Gewahrsam im Sinne einer tatsächlichen, nach außen erkennbaren Sachherrschaft. 6. Für die Räumung gemäß § 885 ZPO genügt ein gegen einen von mehreren Mitmietern erwirkter Räumungstitel. 7. Das Wegschaffen von Gegenständen nach § 885 Abs. 2 und 3 ZPO, die früher im (Mit-)Eigentum des Erblassers gestanden haben, stellt keine Vollstreckung in den Nachlass dar.