§ 546 – Rückgabepflicht des Mieters

Zitierende Gerichtsentscheidungen

• BGH, Urt. v. 28.01.2026 – VIII ZR 228/23ECLI:DE:BGH:2026:280126UVIIIZR228.23.0

  1. Der Wunsch des Wohnraummieters nach einer Verringerung der von ihm zu tragenden Mietaufwendungen ist - unabhängig davon, ob er auf eine solche Verringerung wirtschaftlich angewiesen ist (Bestätigung von Senatsurteil vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 33 f.) - grundsätzlich als ein berechtigtes Interesse an der Untervermietung im Sinne des § 553 Abs. 1 Satz 1 BGB anzuerkennen (Bestätigung der Senatsurteile vom 23. November 2005 - VIII ZR 4/05, NJW 2006, 1200 Rn. 8; vom 11. Juni 2014 - VIII ZR 349/13, NJW 2014, 2717 Rn. 13 f.; vom 31. Januar 2018 - VIII ZR 105/17, BGHZ 217, 263 Rn. 55; vom 13. September 2023 - VIII ZR 109/22, NZM 2023, 924 Rn. 21; vom 27. September 2023 - VIII ZR 88/22, NZM 2024, 27 Rn. 34). 2. Eine - über die Deckung der wohnungsbezogenen Aufwendungen hinausgehende - Gewinnerzielung des Mieters durch die Untervermietung des Wohnraums ist hiervon nicht umfasst.

• BGH, Urt. v. 21.01.2026 – VIII ZR 247/24ECLI:DE:BGH:2026:210126UVIIIZR247.24.0

  1.    Bei der Einbringung vermieteten und an den Mieter überlassenen Wohnraums durch den vermietenden Alleineigentümer in eine aus ihm, seiner Ehefrau und den gemeinsamen Kindern bestehende Gesellschaft bürgerlichen Rechts handelt es sich um eine Veräußerung im Sinne von § 577a BGB. 2.    Die Ausnahmeregelung des § 577a Abs. 1a Satz 2 BGB zur Privilegierung des Erwerbs vermieteten Wohnraums durch Personengesellschaften oder Erwerbermehrheiten, die aus Angehörigen derselben Familie oder desselben Haushalts bestehen, ist im Rahmen des Sperrfristtatbestands des § 577a Abs. 1 BGB weder unmittelbar noch analog anwendbar. Der Sperrfristtatbestand des § 577a Abs. 1 BGB ist in diesen Fällen auch nicht entsprechend teleologisch zu reduzieren.

• BGH, Urt. v. 19.11.2025 – XII ZR 106/23ECLI:DE:BGH:2025:191125UXIIZR106.23.0

  1.    Wählen die Vertragsparteien aus steuerlichen Gründen eine bestimmte zivilrechtliche Rechtsgestaltung, sind die zu diesem Zweck abgeschlossenen Rechtsgeschäfte in der Regel ernstlich gewollt und keine Scheingeschäfte im Sinne von § 117 BGB, wenn sie nur im Falle ihrer zivilrechtlichen Wirksamkeit die angestrebte steuerrechtliche Anerkennung finden können (im Anschluss an BGH, Urteil vom 2. März 2009 - II ZR 264/07, NZG 2009, 659). 2.    Der Erwerber eines gewerblich vermieteten Hausgrundstücks tritt nicht gemäß §§ 566 Abs. 1, 578 BGB kraft Gesetzes in eine von dem Veräußerer gegenüber einem gemeinnützigen Mieter aus Anlass des Mietvertragsschlusses erteilte Spendenzusage ein. Das gilt auch dann, wenn der Mieter erst durch den Spendenzufluss in die Lage versetzt werden sollte, die vereinbarte Miete aufzubringen (Fortführung der Senatsurteile vom 12. Oktober 2016 - XII ZR 9/15, NZM 2017, 35 und vom 25. Juli 2012 - XII ZR 22/11, NZM 2012, 681).

• BGH, Beschl. v. 28.10.2025 – VIII ZR 17/25ECLI:DE:BGH:2025:281025BVIIIZR17.25.1

  Zur Verletzung des Anspruchs eines Mieters auf Gewährung rechtlichen Gehörs (Art. 103 Abs. 1 GG) im Falle der Geltendmachung einer unzumutbaren Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB (im Anschluss an Senatsbeschlüsse vom 26. Mai 2020 - VIII ZR 64/19, NJW-RR 2020, 1019 Rn. 13 ff.; vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 13 ff.; vom 26. August 2025 - VIII ZR 262/24, juris Rn. 17 ff.).

• BGH, Urt. v. 06.08.2025 – VIII ZR 161/24ECLI:DE:BGH:2025:060825UVIIIZR161.24.0

  1. Die Veräußerung vermieteten Wohnraums an eine Personenhandelsgesellschaft (hier: GmbH & Co. KG) löst nicht die in der Vorschrift des § 577a Abs. 1a Satz 1 Nr. 1 BGB geregelte Kündigungssperrfrist für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen des Erwerbers aus. 2. Eine (erstmalige) Veräußerung vermieteten Wohnraums nach dessen Umwandlung in Wohnungseigentum lässt (ausnahmsweise) nicht die Kündigungssperrfrist gemäß § 577a Abs. 1 BGB beginnen, wenn sie einem Erwerb des noch nicht aufgeteilten Hausgrundstücks durch eine Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit im Sinne des § 577a Abs. 1a BGB nachfolgt (§ 577a Abs. 2a BGB). Soweit die Vorschrift des § 577a Abs. 2a BGB für diesen Fall den Zeitpunkt der Veräußerung an die Personengesellschaft oder Erwerbermehrheit auch im Verhältnis zum Erwerber des Wohnungseigentums für maßgeblich erklärt, setzt sie nicht voraus, dass es sich bei dem Erwerber um einen der Gesellschafter oder der Miteigentümer handelt.

• BGH, Urt. v. 16.04.2025 – VIII ZR 270/22ECLI:DE:BGH:2025:160425UVIIIZR270.22.0

  1.    Der erforderliche hinreichend substantiierte Sachvortrag des Mieters zu einer gesundheitlichen Härte im Sinne von § 574 Abs. 1 Satz 1 BGB kann insbesondere - muss aber nicht stets - durch Vorlage eines (ausführlichen) fachärztlichen Attests untermauert werden (Bestätigung von BGH, Urteil vom 22. Mai 2019 - VIII ZR 167/17, NZM 2019, 527 Rn. 38; BGH, Beschluss vom 13. Dezember 2022 - VIII ZR 96/22, NZM 2023, 210 Rn. 21). 2.    Vielmehr kann im Einzelfall auch eine (ausführliche) Stellungnahme eines - bezogen auf das geltend gemachte Beschwerdebild - medizinisch qualifizierten Behandlers geeignet sein, den Sachvortrag des Mieters zu untermauern, auch wenn diese nicht von einem Facharzt erstellt worden ist. Dabei kommt es auf die konkreten Umstände, insbesondere den konkreten Inhalt des (ausführlichen) Attests an.

• BGH, Urt. v. 13.11.2024 – VIII ZR 15/23ECLI:DE:BGH:2024:131124UVIIIZR15.23.0

  Ein auf unbestimmte Zeit geschlossener DDR-Altmietvertrag über Wohnraum, der hinsichtlich einer Beendigung des Mietverhältnisses auf die Vorschriften des Zivilgesetzbuchs der Deutschen Demokratischen Republik (§§ 120 ff. ZGB) Bezug nimmt, kann seitens des Vermieters gegen den Willen des Mieters wegen Eigenbedarfs seit dem Wirksamwerden des Beitritts der Deutschen Demokratischen Republik zur Bundesrepublik Deutschland nach Maßgabe des Art. 232 § 2 EGBGB nach den Vorschriften des Bürgerlichen Gesetzbuchs (§ 564b Abs. 2 Nr. 2 BGB aF; § 573 Abs. 2 Nr. 2 BGB) gekündigt werden.

• BGH, Urt. v. 07.08.2024 – XII ZR 113/22ECLI:DE:BGH:2024:070824UXIIZR113.22.0

  Zu den Ansprüchen des Verpächters und Eigentümers einer Eisenbahninfrastruktureinrichtung gegen den Pächter und Inhaber der zum Betrieb dieser Eisenbahninfrastruktur erforderlichen Unternehmensgenehmigung nach Beendigung des Pachtvertrags.

• BGH, Urt. v. 10.04.2024 – VIII ZR 286/22ECLI:DE:BGH:2024:100424UVIIIZR286.22.0

  1. Beabsichtigt der Vermieter, die Mietwohnung nicht nur zu Wohnzwecken zu beziehen, sondern dort zugleich überwiegend einer (frei-)beruflichen Tätigkeit nachzugehen (hier: Betrieb einer Rechtsanwaltskanzlei), wird es für das Vorliegen eines berechtigten Interesses an der Beendigung des Mietverhältnisses im Sinne von § 573 Abs. 1 Satz 1 BGB regelmäßig ausreichen, dass ihm bei verwehrtem Bezug ein beachtenswerter beziehungsweise anerkennenswerter Nachteil entstünde (Bestätigung von Senatsurteil vom 29. März 2017 - VIII ZR 45/16, BGHZ 214, 269 Rn. 44 f.). 2. Höhere Anforderungen gelten nicht deshalb, weil der Vermieter die an den Mieter überlassene Wohnung nach deren Umwandlung in Wohnungseigentum erworben und die Kündigung innerhalb eines Zeitraums erklärt hat, welcher der für Eigenbedarfs- und Verwertungskündigungen geltenden Kündigungssperrfrist gemäß § 577a Abs. 1, 2 BGB entspricht. 3. Zu den Wirksamkeitsvoraussetzungen der (ordentlichen) Kündigung eines Wohnraummietverhältnisses gehört die Angabe der Kündigungsfrist beziehungsweise des Kündigungstermins in der Kündigungserklärung nicht. Ergibt die Auslegung der Kündigungserklärung nach dem objektiven Empfängerhorizont gemäß §§ 133, 157 BGB, dass der Vermieter ordentlich und unter Einhaltung einer Frist kündigen will, wird es regelmäßig seinem erkennbaren (hypothetischen) Willen entsprechen, dass die Kündigung das Mietverhältnis mit Ablauf der (gesetzlichen oder vertraglich vereinbarten) Kündigungsfrist zum nächsten zulässigen Termin beendet. Das gilt auch, wenn der Vermieter in der Kündigungserklärung einen zu frühen Kündigungstermin angibt, sofern sein (unbedingter) Wille erkennbar ist, das Mietverhältnis auf jeden Fall zu beenden.

• BGH, Beschl. v. 29.11.2023 – XII ZR 36/23ECLI:DE:BGH:2023:291123BXIIZR36.23.0