§ 548 – Verjährung der Ersatzansprüche und des Wegnahmerechts

Zitierende Gerichtsentscheidungen

• BGH, Urt. v. 29.01.2025 – XII ZR 96/23ECLI:DE:BGH:2025:290125UXIIZR96.23.0

  1. Der Rückerhalt der Mietsache i.S.d. § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB setzt eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus, weil dieser erst durch die unmittelbare Sachherrschaft in die Lage versetzt wird, sich ungestört ein umfassendes Bild von etwaigen Veränderungen oder Verschlechterungen der Sache zu machen (im Anschluss an Senatsurteil vom 27. Februar 2019 - XII ZR 63/18, NZM 2019, 408). 2. Für den Verjährungsbeginn ist der Rückerhalt der Mietsache auch dann maßgeblich, wenn der Mietvertrag noch nicht beendet ist mit der Folge, dass ein Anspruch iSd § 548 Abs. 1 Satz 1 BGB bereits vor Beendigung des Mietverhältnisses verjähren kann (im Anschluss an BGH Urteil vom 23. Oktober 2013 - VIII ZR 402/12, NZM 2014, 128). 3. Zum Rückerhalt der Mietsache bei Einwurf der Schlüssel in den Briefkasten des Vermieters (im Anschluss an BGH Urteil vom 4. Mai 2005 - VIII ZR 93/04, NZM 2005, 535).

• BGH, Urt. v. 10.07.2024 – VIII ZR 184/23ECLI:DE:BGH:2024:100724UVIIIZR184.23.0

  Eine von den Parteien im Wohnraummietvertrag getroffene Barkautionsabrede ist typischerweise dahingehend auszulegen, dass die Möglichkeit des Vermieters, sich nach Beendigung des Mietverhältnisses im Rahmen der Kautionsabrechnung hinsichtlich etwaiger Schadensersatzansprüche wegen Beschädigung der Mietsache gemäß §§ 535, 280 Abs. 1, § 241 Abs. 2, § 823 Abs. 1 BGB durch Aufrechnung befriedigen zu können, nicht an einer fehlenden Ausübung der ihm nach § 249 Abs. 2 Satz 1 BGB zustehenden Ersetzungsbefugnis in unverjährter Zeit scheitern soll.

• BGH, Urt. v. 31.08.2022 – VIII ZR 132/20ECLI:DE:BGH:2022:310822UVIIIZR132.20.0

  § 548 Abs. 1 BGB enthält für die von dieser Bestimmung erfassten Ansprüche des Vermieters eine abschließende Sonderregelung, die der allgemeinen Regelung des § 199 Abs. 3 Satz 1 Nr. 2 BGB vorgeht, so dass eine Anspruchsverjährung vor Rückgabe der Mietsache an den Vermieter nicht eintreten kann, auch wenn die in der vorgenannten Vorschrift bestimmte Frist von 30 Jahren von der Begehung der Handlung, der Pflichtverletzung oder dem sonstigen, den Schaden auslösenden Ereignis an bereits im laufenden Mietverhältnis verstrichen ist (im Anschluss an BGH, Urteil vom 19. Januar 2005 - VIII ZR 114/04, BGHZ 162, 30, 37).

• BGH, Urt. v. 31.03.2021 – XII ZR 42/20ECLI:DE:BGH:2021:310321UXIIZR42.20.0

  Übernimmt der gewerbliche Mieter eine Verpflichtung zur Umgestaltung der Mietsache als (teilweise) Gegenleistung für die Gebrauchsgewährung und bezieht sich die Umgestaltungspflicht auf den Zustand des Mietobjekts bei dessen Rückgabe, gilt für Ersatzansprüche wegen Nichterfüllung oder nicht vollständiger Erfüllung der Verpflichtung die kurze Verjährung nach § 548 Abs. 1 BGB (im Anschluss an BGH, Urteil vom 8. Dezember 1982 - VIII ZR 219/81, BGHZ 86, 71 = NJW 1983, 679 und Senatsurteil vom 8. Januar 2014 - XII ZR 12/13 - NJW 2014, 920).

• BGH, Urt. v. 27.02.2019 – XII ZR 63/18ECLI:DE:BGH:2019:270219UXIIZR63.18.0

  Die Verjährung von Ansprüchen des Vermieters beginnt nach § 548 Abs. 1 BGB mit dem Zeitpunkt, in dem er die Mietsache zurückerhält. Das setzt grundsätzlich zum einen eine Änderung der Besitzverhältnisse zugunsten des Vermieters voraus. Zum anderen ist eine vollständige und unzweideutige Besitzaufgabe des Mieters erforderlich (im Anschluss an Senatsurteil vom 19. November 2003 - XII ZR 68/00, NZM 2004, 98).

• BGH, Urt. v. 08.11.2017 – VIII ZR 13/17ECLI:DE:BGH:2017:081117UVIIIZR13.17.0

  Die in einem von dem Vermieter verwendeten Formularmietvertrag enthaltene Bestimmung "Ersatzansprüche des Vermieters wegen Veränderungen oder Verschlechterungen der Mietsache und Ansprüche des Mieters auf Ersatz von Aufwendungen oder Gestattung der Wegnahme einer Einrichtung verjähren in zwölf Monaten nach Beendigung des Mietverhältnisses." ist mit wesentlichen Grundgedanken des § 548 Abs. 1 Satz 1, 2 BGB unvereinbar und benachteiligt den Mieter deshalb entgegen den Geboten von Treu und Glauben unangemessen; sie ist daher nach § 307 Abs. 1 Satz 1, Abs. 2 Nr. 1 BGB unwirksam.

• BGH, Urt. v. 08.01.2014 – XII ZR 12/13

  1. Die kurze Verjährungsfrist des § 548 Abs. 1 BGB gilt auch für die Ansprüche des Vermieters auf Erfüllung der vom Mieter vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht und auf Schadensersatz wegen deren Nichterfüllung (im Anschluss an Senatsurteil vom 23. Juni 2010, XII ZR 52/08, NJW 2010, 2652 Rn. 12). 2. Die Verjährungsfrist eines wegen Nichterfüllung der vertraglich übernommenen Instandsetzungs- und Instandhaltungspflicht auf §§ 280 Abs. 1 und 3, 281 Abs. 1 BGB gestützten Schadensersatzanspruchs beginnt gemäß § 548 Abs. 1 Satz 2 BGB bereits mit Rückgabe der Mietsache zu laufen, ohne dass es darauf ankommt, ob der Anspruch zu diesem Zeitpunkt bereits entstanden ist (im Anschluss an BGH Urteil vom 15. März 2006, VIII ZR 123/05, NJW 2006, 1588 Rn. 9). 3. Eine wirksame Klageerhebung hemmt die Verjährung auch dann, wenn zum Zeitpunkt der Klageerhebung - von der Sachbefugnis abgesehen - noch nicht alle Anspruchsvoraussetzungen vorliegen, etwa eine für einen Schadensersatzanspruch nach § 281 Abs. 1 Satz 1 BGB erforderliche Fristsetzung noch fehlt (im Anschluss an BGH, 12. April 2007, VII ZR 236/05, BGHZ 172, 42 = NJW 2007, 1952 Rn. 43; Urteile vom 27. Februar 2003, VII ZR 48/01, NJW-RR 2003, 784 und vom 3. Mai 1999, II ZR 119/98, NJW 1999, 2115).

• BGH, Urt. v. 23.10.2013 – VIII ZR 402/12

  Für die Frage der Verjährung von Ersatzansprüchen des Vermieters setzt die Rückerlangung der Mietsache außer der Übertragung des Besitzes an der Wohnung vom Mieter an den Vermieter die Kenntnis des Vermieters von der Besitzaufgabe voraus.

• BGH, Urt. v. 24.04.2013 – VIII ZR 336/12
• BGH, Urt. v. 14.11.2012 – VIII ZR 22/12

  Die in einem Kraftfahrzeug-Leasingvertrag mit Kilometerabrechnung enthaltene Formularklausel, wonach der Leasingnehmer "zum Ersatz des entsprechenden Schadens" verpflichtet ist, wenn das Fahrzeug bei Vertragsende nicht "in einem dem Alter und der vertragsgemäßen Fahrleistung entsprechenden Erhaltungszustand, frei von Schäden sowie verkehrs- und betriebssicher" zurückgegeben wird, ist als Regelung über einen - der regelmäßigen Verjährung unterliegenden - leasingtypischen Minderwertausgleich mit Amortisationsfunktion und nicht über einen - der kurzen Verjährung unterworfenen - Schadensersatzanspruch aufzufassen (im Anschluss an BGH, Urteile vom 1. März 2000, VIII ZR 177/99, NJW-RR 2000, 1303 unter [II] 2 c; vom 18. Mai 2011, VIII ZR 260/10, NJW-RR 2011, 1625 Rn. 15).